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房地产公司应对业主群体诉讼方略

    
    
     现代城市房地产开发必须经历取得土地、建设开发、销售、交付、售后服务等复杂程序,经营者不仅要居高临下,掌控全局,还必须关注每一个步骤的衔接和有效监督。然而,经营者的努力永远是不够的,房地产开发的复杂性和房屋商品的特殊性决定了争议或诉讼的不可避免性,而且争议或诉讼往往是群体性的,社会影响较大,开发商常会遇到政府、社会等各方面的压力,处理起来较为棘手。
    
     本律师从业房地产行业多年,实践中,发现在房屋交付、规划变更、回迁项目房屋质量问题等方面是最容易发生争议或诉讼,本文就这几方面谈一谈争诉的起因以及如何应对和预防的问题,仅供参考。
    
     一、 交付房屋阶段的争议或诉讼之应对方略
     交付房屋阶段是开发商与业主矛盾集中爆发的阶段,有时直接参与的业主达上百人,严重影响正常工作。归其原因主要是业主因不平等的商品房买卖合同形成的怨气发泄,业主收房前验收房屋的要求不能被满足,以及物业管理等问题。从开发商角度分析,出现上述情况的主要原因则是商品房买卖合同文本缺乏人性化,交付房屋工作安排失当。
    
     签订商品房买卖合同时一般会同时签订补充协议,补充协议往往会修改主合同内容并增加新内容,目的是强化开发商的绝对优势地位。这一过程中,合同内容的表述方式非常重要。我们常见一些商品房买卖合同或补充协议中充满了“无条件接受”、“必须”、“自愿放弃”、“包括但不限于”、“不得以任何”等刺眼的词句,使购房人产生“霸王合同”、“霸王条款”的感觉,如梗在喉。其实,同样的意思有很多种表达方式,既保证开发商优势地位又不失人性化的表述方式并不难做到。开发商的目的达到了,购房人又易于接受,何乐不为呢?
    
     业主收房前,大多有先验后收的要求,但开发商担心因业主发现小的瑕疵而影响收房或增加太多的工作量,双方为此发生争议。开发商的担心不无道理,较为适当的解决方式是正式交付房屋之前,对有强烈要求的并有代表性的业主(业主论坛上查)可提前安排查验,及时维修(甚至开发商事先查验并维修),以消除其他业主的顾虑,或者直接将特别较真儿的业主安排靠后收房,减小对其他业主的影响。开发商不必担心验房先后的争议扩大化,先收房的业主很快会打消怀疑者的担心。当然,开发商应当特别重视房屋质量问题,加强室内细节工作的监理和验收,尤其是精装项目。另外,提前交房能大大缓解交房矛盾,开发商可以在签订商品房买卖合同时将交房时间留足余量。
    
     开发商应当坚决坚持先交物业费后交钥匙的原则,即使当时的物业管理尚不完善,因具有合理性(未必合法),业主最后能够接受。
    
     在交房阶段的争议很少发展成诉讼,即使有也是个别人起诉,其他人观望。开发商应当在解决绝大部分人入住后与其协商解决诉讼问题,一般不会造成严重后果。
    
     二、 规划变更问题引发群体争议或诉讼之应对方略
     项目用地的分期开发以及规划设计中途变更,容易产生小区景观质量下降,遮挡阳光、视线等问题,使业主产生不满情绪,甚至感觉受到欺骗。业主采取的办法通常是向开发商交涉、向有关部门投诉或进行行政诉讼。开发商对业主向规划部门提起的行政诉讼感到难堪,必然左右为难。由于此类问题较难解决,虽然开发商最终
    得大于失,但毕竟付出较大代价。应对办法只能是预防为主,在项目立项时就应当考虑周全,一步到位,避免中途变更规划甚至先斩后奏的事情发生。现在绝大部分开发商已经能够做到这一要求。
    
     三、 回迁项目房屋质量问题引发群体争议或诉讼之应对方略
     房屋质量问题在商品房开发中已经不是突出问题,但在回迁项目建设中仍然问题较为严重。现在正在实施中的拆迁法规政策有很多不完善、滞后、甚至存在不公平的问题,在部门利益或集团利益的驱动下,拆迁过程时常有严重违规或者严重损害被拆迁人利益的事情出现。比如,政府强令开发商在很短时间内拆迁或安置大量被拆迁人,开发商虽然力不从心,但也只能无条件接受,结果是匆忙设计,仓促开工,缩短工期,再考虑回迁成本因素,结果必然导致建筑质量问题,设计变更问题,违约问题等,引发争诉。被拆迁人利益受损而心存不满情绪,以房屋质量问题说事儿蓄意引发争诉也是重要原因。另外,由于回迁业主拆迁以前多为邻居,回迁后,同病相怜的心态很容易使他们走到一起与开发商抗争,引发集体进行投诉或提起集团诉讼。
    
     对于开发商来说,此类争诉主要发生在交付房屋及交付后一至两年内(拆迁一般委托拆迁公司完成)。开发商虽有苦衷,但必须自咽苦水,面对现实。处理回迁业主集体争诉的基本原则是勿动感情,一视同仁。所谓勿动感情就回迁工作中尽量少或不考虑合同以外的其它现实因素,如业主收入情况,就业情况、子女情况等因素。所谓一视同仁就是是严格按照合同规定说事,不轻易对个别业主作出特殊承诺。坚持这一原则的原因是开发商对个别人做出的任何特殊照顾立即就会成为全体回迁业主的共同要求(这与回迁业主总体较为贫困以及相互关系密切有关)。由于每个回迁业主都能列举诸多需要特别关照的理由,开发商难以甄别,将当即陷入被动,结果是引发回迁业主更大的不满情绪,激化矛盾,正所谓不患寡而患不均,很多开发商教训深刻。另外,与回迁业主的沟通通常较难(多种原因),坚持此种做法亦属无奈之举。
    
     对于回迁业主在小区附近或到到政府门前集会抗议的极端情况,开发商必须做到早知道,早准备。一般是打消组织者的积极性,必要时对行为过激人员进行治安处理,问题基本可以化解。
    
     对于引发诉讼的情况,开发商应当本着业主不因诉讼而获利的原则参加诉讼,但开发商一方仍然以消除矛盾解决问题作为重点。不论业主的诉讼请求是否合理,开发商一方都应当耐心解释,尽量消化矛盾,一方面可以缓解对立情绪,另一方面也可取得法官的最大支持。
    
     以上几个是开发商经常遇到群体性争诉的几种情况,一旦发生,不仅需要投入很多额外的精力和时间,而且可能影响与政府主管部门的关系,甚至吸引媒体介入,对企业品牌的损害更是长远的,因此开发商应当引起足够重视。
    
    附作者介绍:
     赵显光律师大学本科学历,工学学士。从事专职律师工作10年,现为博融律师事务所合伙人。
     赵显光律师恪守“先做人再做事”的诚信原则,执业勤勉,善于思辩。在房地产企业法律顾问及房地产信托融资方面具有专长。
     联系方式:13911128007

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